一、案情简介
王先生的父母通过房改售政策在浦东新区共有一套房屋，王先生和三位姐姐均在上海生活。王先生的父亲去世后，2014年王先生和母亲张女士一起为该房屋办理了产权变更登记，将该不动产登记为两人按份共有，且此后两人一直共同居住在这套房屋中。
2019年起，张女士因年事已高，不幸罹患老年痴呆症，生活不能自理，亦失语、失用、失认，日常都由王先生悉心照料。因王先生收入不高，且考虑自身也日渐年老，居家看护将无法保障母亲的生活和医疗，王先生想将来卖掉这套房子筹集疗养费及医疗费。可是房屋买卖需所有产权人同意，而现在张女士丧失民事行为能力，无法办理过户，卖房一事陷入了僵局。经过多方考虑后，王先生找到上海三方律师事务所全权代理房屋产权变更登记的事宜。
二、案件分析
1、组织家庭会议，签订家庭内部协议，明确产权分割
该房屋为王先生和母亲按份共有，现母亲无民事行为能力，也未曾立有遗嘱、遗赠抚养协议等，母亲所有部分属于将来四位子女可继承的遗产，四位均有继承权。将房屋变更登记为王先生个人所有会损害三位姐姐的合法权益，因此，首先需明确房屋将来的权利划分。
2、委托司法鉴定所，对被申请人做无民事行为能力鉴定
为节约办案时间，在向法院递交无民事行为能力人认定申请的准备期间，自行委托司法鉴定所对被申请人的有无民事行为能力进行司法鉴定。
3、向法院申请确认民事行为能力，指定监护人
申请认定公民无民事行为能力或限制民事行为能力程序，是法律规定的特殊程序，由其近亲属可向该公民住所地基层人民法院提出申请，并由该公民的其他近亲属为代理人。如指定王先生为监护人，其代理母亲变卖房屋行为的合理性难以举证，因此指定三位姐姐中的一位为监护人既有利于保障其母的合法权益，也有利于王先生后续变更手续的办理。
三、办案结果
通过家庭协商，王先生的三位姐姐都体谅其多年照顾母亲的艰辛，自愿放弃将来对该房屋的继承权，并签订了家庭协议。经向法院申请，认定其母为无民事行为能力人并指定三姐为母亲的监护人，在三姐的配合下王先生顺利办理了房屋产权变更登记。
